중국 부동산 가격 폭락: 경기 침체 확대로 개발자 디폴트로 전국 주택 비용 하락

중국 부동산 시장 붕괴의 조짐은 2021년 8월 중국에서 두 번째로 큰 부동산 개발업체인 Evergrande Group( 3333 )이 광둥성 정부에 현금이 거의 바닥난다고 경고했다는 보고와 함께 나타났습니다. 3,000억 달러 이상의 부채를 안고 있는 이 회사는 이후 지급 불이행 상태이며 구조 조정 과정에 있습니다. 

중국 주택 시장 붕괴가 중국 경제 전반에 미치는 영향은 무엇이며 세계 2위 경제 규모의 부동산 시장 붕괴가 전 세계에 미치는 영향은 무엇입니까?

이 기사에서 우리는 중국 주택 시장 거품이 끝날 때의 영향을 살펴봅니다.

주택 충돌 설명

주택사고란? 부동산 가격은 주기적으로 오르고 내리는 경향이 있습니다. 평균 주택 가격이 기본 가치를 초과하여 시장을 냉각시키는 정점 또는 거품에 도달합니다. 쿨다운은 점진적인 가격 하락이나 급격한 하락의 형태를 취할 수 있습니다.

주택 거품은 과도한 대출로 인해 주택 소유자가 약탈적 대출 관행이나 경제적 상황의 변화로 인해 감당할 수 있는 것보다 더 많은 모기지를 받을 때 발생할 수 있습니다. 부동산 가격이 폭락하면 이러한 주택 소유자는 강제로 매각되어 시장에서 주택 공급이 증가할 수 있습니다.

주거 및 상업용 부동산의 이전 중국 부동산 거품은 평균 가격이 2005년에서 2009년에 정점까지 3배로 치솟았 습니다 . 주택 소유를 장려하는 요인이 중국 주택 시장의 수요를 증가시켰습니다.

2011년 베이징과 선전의 집값은 5년 만에 140%나 치솟았다. 중국의 국내총생산( GDP ) 에서 주거용 부동산에 대한 투자는 2000년 2%에서 2011년 6%로 3배 증가했습니다.

중국 정부는 중산층 가정이 많은 도시에서 더 이상 집을 살 수 없다는 우려 때문에 2021년 여름에 고의적으로 거품을 터뜨렸다 는 비난을 받았습니다. 중국 주택 시장 붕괴는 2012년 중국 경제의 침체에 기여했습니다.

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Evergrande의 붕괴는 새로운 주택 붕괴를 촉발합니다.

지난 달 홍콩 본부를 점유하기 위해 수취인을 지명한 대출 기관인 Evergrande의 슬로우 모션 붕괴는 부동산 개발업자가 새로운 부채 위기에 직면함에 따라 2022년 중국 주택 시장 붕괴를 촉발했습니다. 

대출에 대한 막대한 손실을 예상한 중국 은행들은 준비금을 보충하기 위해 작년보다 30% 더 많은 자금을 위해 채권 시장을 활용하기 시작했습니다. 미국과 유럽 기업은 회사채 보유를 통해 에버그란데에 상당한 노출이 있었고, 이는 중국을 넘어 문제의 위험을 증가시켰습니다.

부동산 부문은 중국 GDP의 5분의 1을 차지합니다. 중국 주택 시장 붕괴는 중국의 국내 성장은 물론 세계 경제에도 영향을 미칩니다. 

컨설팅 회사인 로디움 그룹(Rhodium Group)의 홍콩 기반 파트너인 로건 라이트(Logan Wright) 는 FT 에 중국 주택 시장의 붕괴는 "느린 금융 위기"라고 말했다.

중국 국가통계국의 데이터 에 따르면 올해 1월부터 8월까지 부동산 개발은 7.4% 감소했으며, 이는 첫 7개월보다 1.0%포인트 증가한 수치입니다. 상업용 주택 판매는 총 CYN8.59조($1.19조)로 27.9% 감소한 반면 주거용 판매는 30.3% 감소했습니다.

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8월 중국 70개 주요 도시의 신규 주택 평균 가격은 전년 동기 대비 1.3% 하락했으며 7월에는 전년 동기 대비 0.9% 하락했다. 70개 도시 중 50개 도시에서 가격이 하락했습니다. 4개월 연속 하락세이며 2015년 8월 이후 가장 빠른 하락세다.

신규 주택 가격은 6월과 7월에 보합세를 보인 후 2021년 11월 이후 가장 큰 0.3% 하락했습니다.

중국 정부의 코로나19 제로 정책은 인구의 이동을 제한하고 경제 활동과 부동산 판매를 줄였으며 건설 프로젝트도 지연시켰습니다.

중국 부동산 위기의 조짐으로 에버그란데를 제치고 중국 최대 부동산 개발업체인 컨트리가든(Country Garden) 은 2022년 상반기 이익이 96% 급감 했다고 보고 했다.

회사는 "2022년 부동산 부문은 시장의 기대 약화, 수요 부진, 부동산 가격 하락 등 수많은 도전에 직면했다"고 말했다. “이 모든 것이 부동산 시장의 모든 참가자에게 점점 더 큰 압박을 가하고 있으며, 이는 급격히 심각한 불황에 빠졌습니다. 적자만이 살아남을 수 있는 혹독한 경영환경은 기업의 경쟁력에 대한 요구가 더욱 높아짐을 의미한다”고 말했다.

30개 이상의 중국 부동산 회사가 국제 부채 상환을 불이행했으며 민간 개발자들은 이익 경고를 발표했습니다. 부채 위기가 은행 및 자산 관리 부문에까지 미치고 있으며 부채를 지고 있는 개발자들이 건설 프로젝트를 중단하는 것을 보았습니다.

중국 위안화( CNY )가 2008년 금융 위기 이후 미국 달러(USD)에 대해 최저 수준으로 하락 하면서 중국의 최대 달러 표시 채권 발행국인 중국 부동산 개발업자들에게 어려움이 가중되었습니다. 달러의 강세는 인민폐로 부채를 재융자하는 비용을 증가시킵니다.

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중국 주택 시장 붕괴는 10년 이상 세계 성장의 원동력이 되어온 중국 경제의 급격한 둔화에 기여하고 있습니다.

세계은행 은 2022년 중국 GDP 성장률 전망치를 지난해 8.1%에서 2.8%로 하향 조정했다. 이에 비해 중국의 GDP는 2000년부터 2009년까지 연평균 10.4%, 2010년부터 2019년까지 7.7%씩 성장했습니다. 중국은 올해 GDP 성장 목표를 5.5%로 설정했는데, 이는 이미 30년 동안 최저 수준이었을 것입니다. .

중국 주택시장 전망은?

중국 정부는 부동산 시장을 안정시키고 모기지 금리를 낮추고 계약금을 줄이며 구매 요건을 완화하기 위한 조치를 취하고 있습니다.

“부동산 위기는 주택 판매가 회복되지 않으면 경제 성장에 압력을 가할 것입니다. 네덜란드 은행 ING의 중화권 수석 이코노미스트인 Iris Pang은 "지방 정부 지출이 미완성 주택 마무리와 인프라 투자로 나누어져 있기 때문에 기반 시설 부양책은 아직 성장에 영향을 미치지 못하고 있습니다."라고 말했습니다. 

"2023년에는 외부 수요가 더 약해질 수 있습니다. 부동산 위기와 코로나19 대책에 대한 결정이 (적어도 부분적으로) 해결되지 않으면 중국은 특히 제조업에서 힘든 한 해를 맞이할 수 있습니다."

국제 통화기금 (IMF)은 10월 11일 부동산 부문이 "급격히 약화되고 있다"며 중국 GDP 성장률 전망치를 하향 조정했다. IMF는 현재 2022년 GDP가 7월 전망보다 0.1%포인트 하락한 3.2%, 2023년에는 4.4% 증가해 이전 예측보다 0.2%포인트 하락할 것으로 전망했다.

“중국의 부동산 부문 위기 악화는 국내 은행 부문으로 확산되어 국가의 성장에 큰 부담을 주며 국경을 초월한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그리고 지정학적 파편화는 무역과 자본 흐름을 방해하여 기후 정책 협력을 더욱 방해할 수 있습니다. 1970년 이후 글로벌 성장 전망의 10번째 백분위수에 해당하는 1년 전 세계 성장률이 2.0% 아래로 떨어질 확률이 약 25%에 달하는 등 위험의 균형이 하방으로 확고히 기울어져 있습니다.”라고 보고서는 밝혔습니다.

데이터 제공업체인 Trading Economics 의 분석에 따르면 중국의 신규 주택 판매는 올해 남은 기간 동안 계속 감소하다가 2023년 초에 회복되기 시작할 것으로 예측했습니다. 판매는 이번 분기 말까지 총 6조 7000억 위안으로 증가할 것으로 예상됩니다. 계량 경제학 모델을 기반으로 2023년 CNY8조, 2024년 CNY100조.

분석가의 예측은 틀릴 수 있습니다. 예측을 자신의 연구를 대신하여 사용해서는 안 됩니다. 투자를 하기 전에 항상 자신의 실사를 수행하십시오. 그리고 잃을 여유가 없는 돈을 투자하거나 거래하지 마십시오.

자주 묻는 질문

중국 시장에 무슨 일이 일어나고 있습니까?

중국 주택 시장은 개발자들이 프로젝트를 완료하고 대출을 상환하지 못하는 부채 위기로 인해 압박을 받고 있습니다.

 

중국 시장은 무너질까요? 

국가통계국(National Bureau of Statistics)의 데이터에 따르면 중국 부동산 시장은 붕괴 조짐을 보이고 있으며 8월 주택 가격은 2015년 이후 가장 빠른 속도로 하락했습니다.

 

중국 주택 거품이 터지면 어떻게 될까요?

중국의 부동산 시장 붕괴는 세계 2위 경제의 급격한 침체에 기여하고 있으며, 유럽의 에너지 및 지정학적 위기가 지속되고 있는 세계 경제에도 부담을 주고 있습니다.

 

출처 : https://capital.com/china-property-price-crash-investment-economic-slowdown