캄보디아와 필리핀이 베트남 보단 안전한 투자처?

베트남 부동산을 사면 안되는 이유

2022년 7월 12일에 마지막으로 업데이트되었습니다 from investasia

집을 샀다고 상상해보십시오. 그러나 몇 십 년 후 누군가가 귀하의 부동산에 와서 시간이 다 되었으며 더 이상 귀하의 것이 아니라고 말합니다. 베트남 부동산에 오신 것을 환영합니다!

이것이 과장이라고 생각할 수도 있지만 그렇지 않다고 말씀드릴 수 있습니다. 베트남 경제 발전의 매력(주식을 사거나 회사를 차릴 가능성도 있음)에도 불구하고 저는 베트남에서 부동산을 사는 것을 매우 반대합니다.

서류상으로는 그렇게 나쁘지 않아 보입니다. 결국 베트남에 대해 낙관적인 사람들은 2015년에 베트남 주택법이 도입되면서 외국인들이 이곳에서 부동산을 구입하기가 훨씬 쉬워졌다는 사실을 지적할 것입니다.

그러나 일단 당신이 관심을 갖고 관심을 갖게 되면 부동산 중개인 과 개발자 는 당신을 나쁜 소식에 쉽게 빠져들게 하려고 할 것입니다.

베트남의 부동산 중개인 들은 이미 그 지역에 있는 외국인 투자자의 수에 따라 구매할 수 있는 부동산이 제한된다는 사실과 같이 부동산 구매와 관련하여 여전히 몇 가지 "사소한" 문제가 있다고 말합니다.

예를 들어, 외부인은 공동으로 콘도에서 아파트의 최대 30%를 구매하도록 제한되며 토지 프로젝트에서 부동산의 10%를 초과하여 소유할 수 없습니다.

그것으로 충분하지 않다면, 그들은 또한 외국인이 주어진 도시 지역에서 소유할 수 있는 총 주택 수를 제한하는데, 이는 베트남이 세계에서 가장 밀집된 지역의 고향이라는 점을 감안할 때 문제입니다.

따라서 상당한 규모의 국외 거주자가 있기 전에 중요한 지역에 대한 투자가 차단되는 경우가 많습니다.

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베트남의 인구 증가, 도시화 속도, 중산층 증가, 강력한 경제가 결합되어 부동산 가격은 시간이 지남에 따라 반드시 가치가 상승할 것입니다. 불행히도 베트남에서는 내국인이든 외국인이든 진정으로 토지를 소유할 수 없습니다.

베트남의 (부족한) 재산권
맨 위에 있는 체리는 실제로 구매하려는 전체 부동산을 소유하고 있지 않다는 것입니다.

서구 세계의 많은 사람들은 집을 구입할 때 건물 아래의 땅도 소유한다는 생각에 익숙합니다. 다른 나라들, 그중에 베트남은 꼭 그렇게 작동하는 것은 아닙니다.

로스쿨에서는 부동산 소유권이 부동산 보유의 복잡성을 설명하기 위해 "권리 묶음"이라고 종종 가르칩니다.

예를 들어, 토지를 소유하고 있지만 그 위에 고층 건물을 짓거나 상점을 열 권리가 없을 수 있습니다. 이러한 권리 는 계약 에 포함될 수 있거나 제공되지 않을 수도 있습니다.

베트남에서는 서양인이 덜 이국적인 지역에서 일반적으로 누리는 권리 묶음이 서로 분리되어 전체 패키지를 얻을 수 있는 방법이 없습니다.

기본적으로 토지에 있는 건물을 구입할 수 있지만 실제로 위치에 따라 50년에서 70년 동안 베트남 정부로부터 토지를 임대하는 것입니다.

이를 임대차권이라고 하며, 일반적으로 임대차 기간이 만료되면 정부가 이를 갱신하는 것으로 이해됩니다. 이것이 실제로 사실인지 여부는 논쟁의 여지가 있습니다.



누구를 상대하는지 기억하십시오
불과 50년 전만 해도 베트남은 공산주의 국가였으며 점차 자유 시장으로 전환하고 있음을 기억하는 것이 중요합니다. 공식적으로 알려진 베트남 사회주의 공화국은 오늘날까지 공산주의를 주장하는 일당 국가에 의해 여전히 통제되고 있습니다.

따라서 수용에 불리하지 않으며 재산권이 특히 편리하지 않은 경우 때때로 재산권을 무시합니다.

따라서 저는 일반적으로 향후 50년 동안 베트남에서 부동산 소유권이 더 간단해질 것이라고 낙관 하지만 약간의 주의가 필요 합니다.

그대로, 당신은 그것에 호소할 수단도 없이 무의식적으로 계획된 정책의 변덕에 굴복하게 될 것입니다.

누군가가 당신의 집 너비에 따라 세금을 부과한다는 기발한 아이디어를 가지고 있었던 하노이의 소위 "튜브 하우스"를 생각해 보십시오.

이처럼 시장의 보이지 않는 손은 건축가에게 건물 깊숙이 들어가지만 폭이 짧은 긴 집을 짓도록 지시했습니다(보통 두 사람 이상이 나란히 서 있지 않음).

이러한 유형의 광기는 17세기 영국의 "창문 세금"을 생각나게 합니다. 따라서 사람들은 세금을 줄이기 위해 창문을 벽돌로 만들기 시작했습니다.

이러한 유형의 정책은 당시 영국에서 통하지 않았으며 현재 베트남에서도 통하지 않습니다. 그러나 그들이 역사적 교훈을 배우려면 시간이 걸릴 것입니다.

재정적 역사적 경험의 부족은 약한 현지 통화와 같은 다른 많은 측면에서 보여줍니다. 베트남 동은 지난 20년 동안 미국 달러 및 대부분의 다른 주요 통화에 대해 지속적으로 가치가 하락했습니다.

이 추세가 다음 2개에서도 계속되지 않을 것이라고 누가 장담할 수 있습니까?



베트남 부동산보다 더 나은 옵션이 있습니다.
베트남에서 도박을 하고 모든 올바른 카드를 올바른 순서로 얻으면 오히려 잘 해결할 수 있지만 왜 귀찮게 합니까? 베트남은 동남아시아 시장의 범위 내에서 캄보디아와 같은 역동성에 비해 창백합니다.

나는 전에 캄보디아 부동산 에 대해 썼습니다 . 숫자에 대한 아이디어를 제공하기 위해 1m 2 는 베트남 호치민시의 $3,000+에 비해 캄보디아의 프놈펜에서 약 $1,000의 비용이 듭니다.

캄보디아가 2008년 금융 위기, 닷컴 버블, 90년대 후반의 아시아 금융 위기를 완전히 건너뛰었다는 점을 언급할 가치가 있습니다. 전반적으로 모든 장애물을 극복하고 지난 10년 동안 8% 이상의 GDP 성장률을 유지했습니다.

반면에 베트남은 연간 7% 미만의 상당한 성장률을 유지했지만 이러한 성공의 상당 부분이 전적으로 중국에 의존했다는 것은 큰 비밀이 아닙니다.

일부 경제학자들은 베트남이 글로벌 초강대국 이웃에 비해 너무 비싸다는 것이 입증되면 자본이 캄보디아와 같은 저개발 국가로 이동함에 따라 경제가 하룻밤 사이에 붕괴될 수 있는 이른바 "중진국 함정"에 의해 중단될 수 있다고 생각합니다.

그렇게 된다면 베트남은 쉽게 선회할 수 없을 것이고 회복 과정은 상당히 고통스러울 것이다.

베트남의 국영 기업은 이미 국제적 경쟁 속에서 어려움을 겪고 있으며 정부는 실존적 규모의 위기에 동시에 대처하지 않고도 모든 기업을 사유화하려는 노력을 중단했습니다.

캄보디아, 말레이시아, 필리핀과 같은 곳은 기업가 정신과 부동산 투자에 있어 훨씬 덜 관료적입니다. 또한 베트남과 국가와의 유사 영구 임차인 관계 대신 자유 보유 기반으로 부동산을 실제로 소유할 수 있습니다.

본질적으로 베트남에서 부동산을 사지 말아야 하는 이유는 다른 아세안 국가들이 가지고 있는 것을 고려할 때 베트남에서의 투자 기회 비용이 너무 크기 때문입니다.