Spluttering Dragon: 중국에 위기가 발생했지만 빛의 줄기는 남아 있습니다.

가격이 하락하고 중앙 은행이 14년 만에 최저 수준으로 금리를 인하하면서 중국 주택 시장에 대한 자신감이 떨어졌습니다. 그러나 베이징과 중국의 몇몇 대도시에서 회복의 조짐을 볼 수 있습니다.

중국 정부가 개입할 의사가 증가하고 있음에도 불구하고 시장 회복의 조짐은 거의 없습니다. hxdyl/Shutterstock

Zhengzhou의 주거 개발인 Juiyu Dragon City의 두 번째 단계는 2019년 말까지 완료될 예정이었습니다. 개발업체인 Henan Jiuyu Real Estate Development Company Limited가 새 거주자들에게 입주할 수 있다고 말한 날짜였습니다. 개발자에 대한 계약금 및 은행과의 많은 담보 모기지.

2020년 7월, 반년 이상 지연된 한 입주 예정자는 20층 건물 7개동의 현장에서 작업자들이 비계를 해체하는 것을 보고 프로젝트 완료 시점을 확인하기 위해 온라인으로 시정부에 민원을 제기했다. . 수많은 유사한 불만과 지방 정부의 재확인에도 불구하고 2년이 지난 지금도 프로젝트가 완료되지 않아 주민들은 거의 3년 동안 새 집으로 이사할 수 없었습니다.

7월에는 Juiyu Dragon City의 아파트 구매자들이 힘을 합쳐 다음 달 모기지 상환 보이콧을 시작할 것이라고 경고했습니다.

“주유룡성 소유주는 여러 번 자신의 권리를 변호해 왔습니다.”라고 쓰여 있습니다. 그러나 지금까지 실질적인 진전은 없었다”고 말했다.

Juiyu Dragon City는 성난 주민들의 모기지 보이콧을 목격한 정저우의 최소 44개 주택 프로젝트 중 하나로 중국의 다른 어떤 도시보다 많습니다. 경기 침체가 수백만 명의 일반 중국인에게 영향을 미치면서 전국적으로 330개 이상의 주거 개발에서 유사한 시위가 발생했습니다.

정저우(Zhengzhou) 시에서 지연된 수십 개의 신규 프로젝트에서 화난 예비 주민들의 모기지 보이콧이 목격되었습니다. HelloRFZcool/Shutterstock

모기지 보이콧은 개발자들이 일반 구매자가 부분적으로 비용을 지불한 프로젝트를 완료하지 못하고 해당 부문 전반에 걸쳐 자신감을 고갈시키고 점점 더 국가 경제를 악화시킴에 따라 중국에서 부동산 위기의 가장 가시적인 신호를 나타냅니다.

중앙 정부 데이터에 따르면 신규 주택이 전년 대비 3.6% 하락한 정저우를 포함해 7월 중국 대도시의 집값이 10개월 연속 하락했다. 소도시들은 최악의 상황을 겪었다. 중국과 베트남 국경에 가까운 광시(廣西)성의 해변 도시인 베이하이(Beihai)는 1년 새 주택 가격이 8.8% 하락해 중국 최대 도시 중 최악의 실적을 기록했다.

상하이에 있는 Knight Frank의 연구 책임자인 Regina Yang은 “지난 10년 동안 1급 도시나 지방 도시의 많은 프로젝트가 그렇게 지연될 것이라고는 상상할 수 없었습니다. "많은 도시의 수요와 공급의 불균형으로 인해 시장이 재고를 줄이도록 압력을 가했으며 가격은 계속 하락하고 있습니다."

급격한 판매 감소는 일반 중국 구매자가 건물이 완공되기 전에 선불로 지불하는 것을 두려워하여 토지를 취득하고 새 주택을 짓는 데 필요한 새 자금 개발자를 굶주리게 했음을 나타냅니다.

최근 몇 주 동안 중국 부동산 부문의 거의 모든 지표가 경종을 울렸습니다. 중국 국가통계국이 발표한 투자, 자본, 판매 등의 종합지표인 국가부동산기후지수는 지난 1월 하락한 이후 100포인트를 훨씬 밑도는 95.26을 기록했다. 100 미만의 모든 수치는 해당 부문 전반에 걸쳐 부정적인 감정 추세를 나타냅니다.

중국부동산정보공사(China Real Estate Information Corporation)의 데이터에 따르면 올해 상반기 중국 100대 부동산 개발업자의 매출은 50% 감소했다. 지난 8월 매출 기준 중국 최대 개발업체인 컨트리 가든(Country Garden)은 "시장 침체와 건설 진행 둔화로 인해" 상반기 이익이 최대 70% 감소했다고 경고했다. 판매가 급격히 감소한 것은 일반 중국 구매자가 부동산이 완공되기 전에 선불로 지불하는 것을 경계하게 되었고, 이로 인해 토지를 취득하고 새 주택을 짓는 데 필요한 신규 자금 개발자를 굶주리게 했습니다.

광시(廣西)성 베이하이(北海)시는 1년 새 주택 가격이 8.8% 하락해 중국 최대 도시 중 최악의 실적을 기록했다.

7월 말 전국에서 모기지 보이콧에 직면한 프로젝트 수가 300개를 넘은 후 중국의 주요 정책 결정 기구인 정치국은 지연된 개발을 완료하는 데 책임을 져야 한다고 지방 정부에 촉구했습니다. 이후 베이징의 대응은 빨랐다. 중국건설은행이 주도하는 3000억 위안(미화 440억 달러) 구조 기금은 7월 말에 조성됐다. 그리고 8월 중순에 은행은 사회 또는 임대 주택으로 전환될 수 있는 부실 건설 프로젝트를 위해 2000억 위안(미화 290억 달러) 기금을 발표했습니다. 며칠 후 중앙은행은 최저 모기지 이자율을 14년 만에 최저인 4.1%로 낮췄습니다. ING를 포함한 분석가들은 중국 주택 시장이 계속해서 어려움을 겪을 경우 연말까지 추가 금리 인하를 예상하고 있다고 말했습니다.

Colliers의 중국 북부 연구 이사인 Lu Ming은 "현재 정책 지원이 증가하고 있지만 후속 조치는 주로 시장 신뢰를 회복해야 합니다."라고 말합니다.

중국 정부가 개입할 의사가 증가하고 있음에도 불구하고 시장 회복의 조짐은 거의 없으며 밝은 부분도 제한적입니다. 미국에서 가장 큰 도시들만이 하락세를 버텼습니다.

중앙 정부 데이터에 따르면 상하이, 베이징, 광저우는 모두 7월에 전월과 1년 전과 비교하여 완만한 가격 상승을 기록했습니다. 베이징은 2022년 7월 이전 해에 가격이 4% 이상 상승했습니다. 최상위 시장은 가격이 소폭 하락하면서 1~3월 기간에 비해 2분기에 고급 아파트 물량이 17% 이상 감소하면서 실적이 저조했습니다. , Savills China에 따르면.

베이징은 올해 가격 인상으로 부동산 침체를 피하기 위해 중국에서 몇 안 되는 지역 중 하나입니다.

그러나 올해 2분기에 베이징의 신규 주택 공급량은 전체적으로 164% 증가했으며 거래도 거의 20% 증가했습니다. 수도는 지금까지 단 3건의 영향을 받은 개발이 보고되었으며 베이징 중심가에서는 단 1건으로 모기지 보이콧의 영향을 받지 않았습니다. Savills가 7월에 발표한 자본 시장 업데이트에서 2분기 베이징 주택 시장에서 회복세가 이미 진행 중이라고 밝혔습니다.

Savills의 Vincent Li 연구 이사는 "경제를 계속 위축시킨 전염병의 부활에도 불구하고 직접 주택 시장은 지난 분기보다 좋은 성과를 보였습니다."라고 말했습니다. "수급과 공급이 모두 개선되는 것으로 나타났습니다."